Službeni podaci jasno pokazuju da se sve manje nekretnina stvarno prodaje, no cijene u oglasnicima nastavljaju rasti kao da se ništa nije dogodilo. Koliko su takvi trendovi dugoročno održivi i hoće li jednog dana doći do pucanja balona?

Podatkovna istraživanja pokazuju da stvarni pokretač rasta cijena kuća, stanova i zemljišta u Hrvatskoj nije realna ekonomska potražnja, već sustavno manipuliranje oglasima i umjetno napuhavanje vrijednosti u režiji posrednika. Drugim riječima, suočavamo se s fenomenom koji se može opisati kao spirala pohlepe, gdje oglašene cijene nemaju uporište u realiziranim kupoprodajama.

Oglas je postao važniji od stvarne prodaje

Nekad se vrijednost nekretnina mogla procijeniti jednostavno. Pogledaš koliko se stanova kupilo i prodalo i za koliko novca. Danas to više ne funkcionira tako. Svakodnevno tisuće ljudi pregledavaju oglase na internetu i nesvjesno prihvaćaju oglašenu cijenu kao realnu, iako ona to često uopće nije.

Nekretnina može godinama stajati u oglasniku po visokoj cijeni, a da je nitko ne kupi. Podatkovni znanstvenik Nikola Strahija koji nije plaćen od strane nijedne agencije, ne prodaje nekretnine i nema što zaraditi na ovoj priči, istražio je upravo tu pojavu i zaključio da se tržište sve više oblikuje prema tome što piše u oglasima, a sve manje prema tome što se stvarno kupi i proda. Ukratko, percepcija je preuzela ulogu stvarnosti.

Agencije kopiraju oglas i dižu cijenu bez znanja vlasnika

Evo kako to funkcionira u praksi. Vlasnik objavi oglas za prodaju svog stana ili kuće. Agencija to primijeti, preuzme oglas i objavi ga pod vlastitim imenom, ali po višoj cijeni. Sad se ista nekretnina pojavljuje na više mjesta, u više oglasa, po različitim cijenama. Susjed to vidi, zaključi da nekretnine u tom kvartu vrijede više i podigne cijenu svog oglasa. I tako dalje, u nedogled.

Nijedna stvarna kupoprodaja nije se dogodila. Nitko ništa nije zaradio ni izgubio. Ali cijene u oglasnicima su porasle i svi to tretiraju kao činjenicu. Nekad ste mislili da agencija radi za vas. Radi, ali ne za vaš interes.

Trikovi koji vas namjerno zbunjuju

Istraživanje je otkrilo da je kod više od trinaest tisuća oglasa zabilježena neka vrsta manipulacije. Agencije bez znanja vlasnika mijenjaju kategorije nekretnina. Stan za prodaju odjednom postane poslovni prostor za najam, a kuća se nudi stranim radnicima za smještaj. Jedan od najpopularnijih trikova je postavljanje cijene na jedan euro kako bi se oglas prikazao na prvoj stranici kada kupac sortira rezultate od najjeftinije opcije. Kad ga kontaktirate, stvarna cijena je, naravno, sasvim drugačija.

Sve to zajedno stvara lažan dojam dinamike na tržištu, kao da se nekretnine prodaju munjevitom brzinom po astronomskim cijenama. U stvarnosti, prosječni oglas za kuću čeka kupca više od četrnaest mjeseci.

Je li balon pred pucanjem?

Sve više stručnjaka smatra da ovako ne može dugo trajati. Domaći kupci su već sada na granici onoga što si mogu priuštiti. Promet stambenih nekretnina u 2025. pao je za oko 12 posto, a pad je zabilježen u gotovo svim županijama. Strani kupci, koji su posljednjih godina bili važan pokretač potražnje posebno na obali, postali su znatno oprezniji.

Prodavatelji i dalje odbijaju spuštati cijene jer su uvjereni da njihov oglas odražava realnost, a ne balon. Taj raskorak između onoga što prodavatelji traže i onoga što kupci mogu platiti sve je veći. Pritom se procjenjuje da u Hrvatskoj postoji više od 600.000 neiskorištenih stanova, podatak koji ozbiljno dovodi u pitanje priču o “nestašici” nekretnina koja se godinama plasira u javnost. Stoga je pitanje vremena kada će ovaj balon puknuti, a cijene drastično pasti.

Zašto se sve više ulagača okreće zlatu?

Dok se tržište nekretnina vrti u začaranom krugu napuhanih cijena i beskrajnih oglasa, investicijsko zlato funkcionira po potpuno drugačijim pravilima. Nema agencija koje podižu cijenu bez vašeg znanja i oglasa koji stoje godinama. Cijena zlata određuje se na svjetskim burzama u realnom vremenu i jednaka je za svakoga, u Zagrebu, Splitu ili Berlinu.

Najveća prednost investicijskog zlata je jednostavna: dostupno je svima. Za kupnju stana trebate desetke ili stotine tisuća eura i često višegodišnji kredit. Zlatnu polugu ili zlatnik možete kupiti već s nekoliko stotina eura i postupno dodavati koliko vam financijska situacija dopušta. Nekretnine su u Hrvatskoj postale privilegija bogatih ili stranaca, dok si zlato može priuštiti svatko tko može izdvojiti nešto više od stotinjak eura.

Isplativije, likvidnije i oslobođeno poreza

Pritom cijena zlata raste znatno više od cijene nekretnina. U posljednjih 20 godina njegova cijena porasla je za gotovo 700%, a u zadnjih pet za čak 150%. Prosječni godišnji rast cijene zlata u zadnja dva desetljeća iznosio je oko 11%, dok je taj rast za nekretnine iznosio 4.9%. Da smo prije dvadeset godina kupili prosječni stan u Zagrebu za 100,000 eura, danas bi njegova cijena iznosila 400,000 eura, dok bi umjesto toga vrijednost zlata iznosila 800,000 eura, dovoljno za dva takva stana. Ovo je važno, kako iz perspektive ulagača u nekretnine, tako i za one koji štede kako bi kupili nekretninu.

Uz to, zlatnici i zlatne poluge su i najlikvidnija alternativa koju prosječan ulagač ima na raspolaganju. Nekretninu koja se ne prodaje po željenom iznosu možete čekati godinama, i dok čekate, plaćate režije, održavanje i porez. Zlatnu polugu možete zamijeniti za gotovinu za nekoliko minuta putem otkupa zlata, po transparentnoj cijeni, bez pregovaranja i bez posrednika koji zarađuju na vašoj imovini više nego vi sami. 

Na kraju, tu su i porezi odnosno točnije, njihov izostanak. Kupnja i prodaja zlatnika i zlatnih poluga ne podliježe PDV-u, a na zaradu ne plaćate porez na dohodak. Sve što zaradite ostaje vaše. Vlasnici nekretnina, s druge strane, plaćaju porez pri kupnji, porez na prihod od najma, troškove održavanja, režije i provizije agencijama. Svaki od tih troškova polako jede vaš prinos, godinu za godinom, bez da ga vidite na papiru sve dok ne zbrojite sve zajedno.

 

Pogledaj najbolju ponudu investicijskog zlata i srebra u Hrvatskoj klikom na poveznice:

 

Tekstovi na centarzlata.com služe isključivo za informiranje i educiranje o financijskim tržištima i tržištima plemenitih metala te ih ne treba smatrati investicijskim savjetom.